Compras inmobiliarias en R.D.: La investigación en el Registro de Títulos

¿Es arriesgado comprar inmuebles en la República Dominicana?

Muchos inversionistas extranjeros se hacen esta misma pregunta cuando se proponen comprar en R.D. por primera vez, quizás porque le han llegado historias alarmantes que cuentan de corredores de bienes raíces inescrupulosos, abogados incompetentes y oficinas gubernamentales desorganizadas. Hace algún tiempo, un artículo periodístico describió la corrupción en el Tribunal Superior de Tierras de Santo Domingo (las tuberías estaban obstruidas por archivos que se habían echado por los inodoros) y preguntaba cómo podían dormir tranquilos los dueños de propiedades inmobiliarias. Si no se está familiarizado con las realidades del Tercer Mundo, cualquiera que visite el Registro de Títulos en una de las principales ciudades seguramente se sentirá horrorizado al ver los archivos abiertos y los pisos cubiertos por pilas de carpetas amarradas con soga. Esta es la realidad que enfrentan a diario abogados inmobiliarios.

Objetivamente hablando, el riesgo en la compra de inmuebles es muy reducido, especialmente si se trata con un corredor de buena reputación y se contratan los servicios de un agrimensor competente y de un buen abogado inmobiliario, combinación que no es tan difícil de lograr como piensan algunos. Por el momento concentraremos nuestros esfuerzos en los aspectos legales de la compra de inmuebles, dejando nuestros comentarios sobre los corredores de bienes raíces y los agrimensores para otra ocasión.

¿Cuál es la tarea de un buen abogado inmobiliario en la República Dominicana? Un buen abogado inmobiliario concibe estrategias y métodos que neutralicen las deficiencias del sistema, a fin de proteger los intereses de sus clientes, al contrario de los abogados mediocres que por negligencia o ignorancia no toman las medidas protectoras de lugar y terminan perjudicando a sus clientes. La diferencia se puede ilustrar analizando un aspecto importante de toda transacción inmobiliaria: la investigación en el Registro de Títulos. En teoría, la investigación en el Registro de Títulos debe ser una tarea fácil, puesto que, conforme la legislación actual, bastaría con ir a la oficina del Registro de Títulos de la jurisdicción donde está ubicada el inmueble, indicarle a la Registradora (en Puerto Plata generalmente es una mujer) los números de la parcela y su distrito catastral, y solicitarle la expedición de una certificación donde conste la condición de la propiedad. Ante la solicitud del interesado, la Registradora examina los registros y archivos correspondientes y al finalizar su investigación, expide, bajo su firma y responsabilidad, en su calidad de funcionaria del gobierno, una certificación fehaciente detallando todas las cargas y gravámenes, si los hubiere, que afectan el inmueble. La obligación del abogado respecto a la investigación en el Registro de Títulos se limita, en efecto, a solicitar la certificación, a diferencia de muchos otros países donde la investigación del inmueble sí es responsabilidad de un abogado, quien luego del debido examen emite una opinión legal. En el mundo real, el Registrador o la Registradora de Títulos no tiene ni el tiempo ni el personal necesario para hacer una investigación exhaustiva, y en consecuencia, se cometen errores frecuentes consistentes en emitir certificaciones de no gravamen, cuando en realidad sobre el inmueble en cuestión existen hipotecas u otras cargas. Es verdad que al comprador de buena fe no le es oponible ningún gravamen si no consta en la certificación. Sin embargo, en la práctica, la Registradora al percatarse de su error procede a inscribir el gravamen omitido, obligando al comprador a tener que acudir a los tribunales para levantarlo, tal vez en contra de un banco con abogados habilidosos y gran capacidad económica para pleitear. En teoría, la Registradora debe responder por la certificación incorrecta y queda obligada a resarcir con fondos propios a la parte que ha sido perjudicada por su error. En la práctica, los Registradores son insolventes y por tanto incapaces de compensar los daños que ocasionan. En estas circunstancias, se convierte en una obligación de todo abogado cuidadoso realizar por sí mismo la investigación inmobiliaria, acudiendo a la Oficina del Registro y pasando las horas y los días necesarios para llevar a cabo una investigación a fondo. La Registradora generalmente está más que feliz de permitirle hacer el trabajo y normalmente firma, al final de la búsqueda y después de una rápida revisión, la certificación correspondiente. El abogado inmobiliario aprende rápidamente a realizar la búsqueda entre el desorden, a obtener información, por ejemplo, de dónde guarda la Registradora las últimas notificaciones de cargas. Muchas veces, cae sobre el abogado también la tarea de donar archivos para conservar los registros de ciertas parcelas de su interés.

Aunque parezca increíble, muchos abogados ni siquiera se molestan en pedirle a la Registradora una certificación, y mucho menos inspeccionan el Registro ellos mismos. Es una triste verdad que el estándar del ejercicio de nuestra profesión en la República Dominicana es muy desigual. Tenemos muchos bufetes de gran trayectoria, con un historial de eficiencia comprobada en el trato de sus clientes extranjeros, al lado de muchos otros abogados ineptos sino inescrupulosos. Desgraciadamente, no se puede suponer en la República Dominicana que el abogado promedio es competente para hacer siquiera una simple compra inmobiliaria.

Para terminar con una nota positiva, la Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana y el Tribunal Superior de Tierras han iniciado un estudio completo y una revisión total del sistema de registro de tierras, bajo los auspicios de varias organizaciones internacionales. Se han logrado mejorías notables en el ámbito organizativo. A los jueces y registradores se les exige asistir a cursos regulares y seminarios coordinados por la Suprema Corte. La corrupción ha disminuido considerablemente.

¡Quizás pronto no sea tan importante conseguir un buen abogado que le asista en una operación inmobiliaria!

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