Введение

Операции с недвижимостью в Доминиканской республике регулируются Законом №108-05 о регистрации недвижимости, действующим с 4 апреля 2007г., а также регламентами его применения. Право собственности на объект недвижимости приобретается посредством регистрации договора купли-продажи, заверенного нотариусом и отвечающего всем юридическим требованиям, в соответствующем реестре титулов. После регистрации договора регистратор титулов выдает покупателю сертификат титула, который подтверждает его право собственности на недвижимость.

Шаги по приобретению недвижимости

• Предварительный этап: В отличие от других стран, где продавцы и покупатели обычно подписывают соглашение или частный документ без какой-либо предварительной юридической консультации, в Доминиканской республике покупателю рекомендуется нанять нотариально-адвокатское бюро, которое специализируется на операциях с недвижимостью, прежде чем подписывать какое-либо соглашение, совершать оплату или вносить депозит, поскольку система не предоставляет покупателю достаточных гарантий. Уполномоченный адвокат возьмет на себя выполнение всех процедур и сбор всей информации, которые необходимы для того, чтобы гарантировать права покупателя, до подписания предварительного договора купли-продажи; или же сначала подготовит предварительный договор купли-продажи, исполнение которого будет зависеть от результатов соответствующих юридических проверок.

• Предварительный договор купли-продажи: Большинство операций с недвижимостью в Доминиканской республике начинаются с подписания предварительного договора купли-продажи или опциона на покупку, на основании которого покупатель передает продавцу или третьему лицу депозит или аванс для резервации объекта, а продавец берет на себя обязательство продать этот объект недвижимости покупателю на условиях, предусмотренных в предварительном договоре или опционе. Стороны подписывают договор в присутствии нотариуса, который заверяет их подписи. В предварительном договоре или опционе должны быть подробно описаны все аспекты сделки, как-то: описание объекта недвижимости, цена продажи, форма оплаты, гарантии, причины аннулирования договора и др., поскольку функцией этого договора является регулирование сделки купли-продажи от начала до момента выплаты всей цены сделки и подписания окончательного договора купли-продажи, который послужит основанием для передачи права на недвижимость на имя покупателя. Правильно составленный предварительный договор купли-продажи должен содержать следующую информацию со всеми подробностями:

(a) Полные имена и личные данные всех сторон. Если продавец состоит в браке, необходима также подпись супруга/и.
(b) Кадастровое описание объекта недвижимости, являющегося предметом сделки.
(с) Цена сделки и форма оплаты.
(d) Положение об аннулировании договора в случае невыполнения обязательств по платежам, если стороны договорились о таковом.
(e) Дата сдачи-приемки объекта недвижимости.
(f) Перечень всех юридических справок и проверок, необходимых для подтверждения статуса объекта недвижимости, с оговоркой об осуществлении платежей в зависимости от положительного результата упомянутых проверок и сбора документации.
(g) Обязательство продавца подписать окончательный договор купли-продажи по получении всей цены сделки.

К сожалению, многие доминиканские адвокаты и нотариусы при составлении предварительного договора купли-продажи или опциона не защищают должным образом интересы покупателя. Наиболее распространенными ошибками являются следующие:

(а) Покупателю по договору позволяется выплатить большую часть цены сделки без каких-либо гарантий или прав на недвижимость. В случае ненадлежащего использования платежей продавцом или невыполнения им обязательств, единственным выходом для покупателя остается подать на продавца в суд. За последние годы многие покупатели апартаментов в Санто Доминго и по всей стране на себе испытали последствия такой недальновидности своих юридических консультантов. Классическим случаем является использование девелопером выплаченных покупателями авансов, а также банковских кредитов для финансирования строительства своего проекта. Банк-кредитор, разумеется, берет недвижимость в залог, в качестве обеспечения кредита. Когда девелопер, будь то в результате неправильного планирования или намеренно, терпит неудачу в управлении проектом и не может завершить его, банк обращает взыскание на заложенный объект недвижимости и покупатели теряют как свои деньги, так и недвижимость. В определенном смысле покупатели выступают в роли вынужденных партнеров девелопера с той вызывающей сочувствие особенностью, что они разделяют с ним лишь убытки, но не прибыль: при успешном развитии проекта в дополнение к купленному ими апартаменту они не получают ничего за выплаченный аванс и понесенный риск; если проект терпит неудачу, они теряют все.

(б) Платежи не привязаны ни к наличию чистого сертификата титула без обременений, ни к этапам строительства, ни к каким-либо другим условиям, в которых мог бы быть заинтересован покупатель. Вследствие такой непредусмотрительности продавец имеет возможность расторгнуть предварительный договор купли-продажи или объявить срок действия опциона истекшим по прошествии срока очередного платежа невзирая на тот факт, что задержка платежа покупателем может быть вызвана и обоснована невыполнением основных обязательств со стороны продавца.

(c) Не применяется условное депонирование платежей у третьих лиц, таким образом продавец пользуется выплаченными средствами на свое усмотрение, без каких-либо гарантий для покупателя.

• Окончательный договор купли-продажи: Как и предварительный договор или опцион, окончательный договор купли-продажи подписывается в присутствии нотариуса, который заверяет подписи сторон. Целью подписания этого договора является передача права собственности продавцом покупателю; такой договор равносилен нотариальному акту, который используется в Испании и в испаноязычных странах Америки. Во многих случаях рекомендуется осуществлять покупку не на свое имя, а на доминиканскую компанию.

• Расчет и уплата налога на передачу права собственности и сбора за регистрацию: Окончательный договор купли-продажи необходимо подать в местное отделение Главного управления по внутренним налогам и сборам и запросить расчет налога на приобретенную недвижимость. В местном отделении Главного управления по внутренним налогам и сборам проверят, соблюдены ли продавцом все налоговые обязательства на момент подачи заявления, и назначат инспектора, который оценит стоимость недвижимости и рассчитает сумму налога к уплате. Эта процедура может занять от нескольких дней до нескольких недель, что зависит, главным образом, от объема текущей работы у инспектора, назначенного для выполнения оценки, или от удаленности объекта недвижимости от офиса местного отделения налоговой.

• Внесение записи об осуществлении сделки в реестре титулов: После того, как стала известна оценочная стоимость объекта недвижимости и уплачены налоги и сборы на передачу права собственности, окончательный договор купли-продажи и сертификат титула на проданный объект недвижимости, а также документы, полученные в местном отделении Главного управления по внутренним налогам и сборам, необходимо подать в регистратуру титулов той юрисдикции, где находится купленный объект недвижимости. На практике эта процедура сопровождается рядом разнообразных формальностей, которые требуют в большинстве случаев личного присутствия адвоката или нотариуса в регистратуре титулов; в этом наблюдается существенное отличие от других стран, таких как Испания, где нотариальный акт может быть зарегистрирован по почте или по факсу, с последующей передачей оригинала по почте или лично, в любой регистратуре недвижимости страны.

• Выдача сертификата титула: Поcле того, как сделка зарегистрирована в соответствующем реестре титулов, выдается новый сертификат титула на имя покупателя, а предыдущий, выданный продавцу, становится недействительным. Необходимо отметить, что право собственности покупателя начинает течь с момента регистрации сделки купли-продажи. Выдача нового сертификата титула может занять от нескольких дней до нескольких месяцев в зависимости от объема текущей работы в отделении регистратуры титулов.

Необходимые юридические проверки

Многие доминиканские адвокаты не утруждают себя предварительным сбором всей информации, необходимой для проведения операций с недвижимостью, и обычно ограничиваются справкой о статусе объекта недвижимости из регистратуры титулов. Зачастую агент риэлторской компании и продавец оказывают давление на покупателя с целью быстрее заключить сделку несмотря на предупреждения адвоката.

Для того, чтобы начать проверку данных, продавец должен предоставить покупателю или его юридическому консультанту следующие документы:

• Ксерокопия сертификата титула на объект недвижимости

• Ксерокопия кадастровых чертежей или планов объекта недвижимости. Согласно новому закону о регистрации недвижимости, сделки купли-продажи неотмежеванных объектов недвижимости, то есть таких, у которых отсутствует уникальный кадастровый номер и должным образом одобренный индивидуальный кадастровый чертеж, не могут быть официально зарегистрированы, за исключением следующих случаев: 1) Сделки купли-продажи, заключенные до 4 апреля 2007г., для регистрации которых предусмотрен дополнительный двухлетний срок, истекающий 4 апреля 2009г.; и 2) Единоразовые сделки купли-продажи объектов полностью, без размежевания, при этом запрещается продавать вышеупомянутые объекты по частям. Запрещается вторичная передача прав собственности на такую недвижимость без размежевания.

• Ксерокопия седулы (удостоверения личности) или паспорта продавца, а также его/ее супруга/и, если он состоит в браке.

• Ксерокопия квитанции из Главного управления по внутренним налогам и сборам (DGII) о последней уплате налога на имущество (IPI) или ксерокопия справки об освобождении от уплаты вышеупомянутого налога, а также копия справки из DGII о том, что продавец на дату выдачи справки не имел налоговой задолженности.

Если в роли продавца выступает компания:

• Ксерокопия комплекта учредительных документов компании, действующего свидетельства о регистрации компании в Торговом реестре, а также копия акта, который дает разрешение на продажу.

• Справка из DGII о том, что к моменту ее выдачи компания не имела задолженности по уплате налогов.

Если недвижимость является частью кондоминиума:

• Ксерокопия заявления об учреждении кондоминиума;
• Ксерокопия регламента кондоминиума;
• Ксерокопия строительных чертежей, должным образом одобренных в соответсвующих инстанциях;
• Справка из кондоминиума о том, что продавец к моменту ее выдачи не имел задолженности по взносам за обслуживание;
• Ксерокопия протоколов трех последних собраний кондоминиума.

Если предметом сделки купли-продажи является жилой дом:

• Ксерокопия строительных чертежей, должным образом одобренных в соответствующих инстанциях;
• Инвентарный список всего движимого имущества, имеющегося в наличии;
• Ксерокопии последних квитанцией об оплате водоснабжения, электроэнергии, телефона и других коммунальных услуг.

По получении вышеперечисленной документации адвокат должен удостовериться, что объект недвижимости, указанный в сертификате титула, является свободным от прав третьих лиц и что это тот самый объект недвижимости, который намеревается купить его клиент.

Для этого необходимо предпринять следующие шаги:

• Справка из регистратуры титулов: Адвокат должен получить справку из регистратуры титулов о юридическом статусе объекта недвижимости.

• Кадастровая проверка: Необходимо нанять независимого землемера или опытного топографа, который сверит объект недвижимости, являющийся предметом купли-продажи, с тем, что изображен на чертеже, предоставленном продавцом, и подтвердит, что это один и тот же объект; такая проверка необходима во всех случаях, кроме предварительно одобренных жилых комплексов. Бывали случаи, когда из-за ошибок в кадастровых чертежах или мошеннических действий продавца объект, предъявляемый покупателю, не совпадал с тем, что был указан в сертификате титула. Рекомендуется произвести проверку чертежа, даже если речь идет об участке земли, отмежевание или выделение которого было согласовано в Генеральном управлении по кадастровым работам.

• Оценка улучшений: Необходимо нанять инженера-строителя или архитектора для проведения инспекции всех улучшений предмета купли-продажи, дома или квартиры, чтобы сверить их с чертежами и подтвердить, что они находятся в хорошем состоянии.

•Разрешения: Адвокат покупателя должен подтвердить, что объект недвижимости, являющийся предметом сделки, может быть использован для желаемых целей. Несмотря на то, что градостроительное планирование в Доминиканской Республике недостаточно развито, существует много юридических ограничений, которые нужно принять во внимание, прежде чем совершить покупку. Например, Закон №305 от 1968г. устанавливает прибрежную полосу шириной 60 метров от линии прилива по побережью всей страны, благодаря которой все пляжи в Доминиканской республике являются общественным достоянием. В прибрежной полосе запрещено любое строительство без специального разрешения исполнительных органов власти. Кроме того, в туристических районах существуют строительные ограничения, устанавливаемые Министерством по туризму.

• Владение: Адвокат должен проверить, находится ли продавец во владении объектом недвижимости, являющимся предметом купли-продажи, и есть ли на территории объекта жильцы или улучшения, принадлежащие третьим лицам. Это особенно важно в том случае, если объект недвижимости не огорожен и находится за пределами известных жилых районов и комплексов. Рекомендуется огородить объект недвижимости до заключения сделки, чтобы таким образом заранее узнать о любых претензиях третьих лиц. Если на территории объекта недвижимости имеются наемщики или арендаторы, покупателя необходимо уведомить о том, что доминиканское законодательство защищает их права и, следовательно, их выселение может оказаться затруднительным и дорогостоящим.

• Сотрудники: Продавец обязан выплатить всем работникам, которые занимаются обслуживанием объекта недвижимости, являюшегося предметом купли-продажи, соответствующие трудовые выплаты.

• Услуги: Адвокат, отвечающий за проведение операции, или сам клиент должны убедиться, что продавец не имеет задолженностей по платежам за услуги водоснабжения, электроэнергии, телефона, кабельного телевидения и пр.

Расходы и гонорары, связанные с передачей собственности

Расходы, связанные с передачей собственности продавцом покупателю, составляют около 3,1% от рыночной стоимости имущества, и распределяются следующим образом:

• 3% - налог на передачу права собственности на недвижимое имущество (Закон № 288-04).
• Мелкие расходы на уплату различных пошлин, таких как сборы за заверение чека или квитанции, за проставление печатей, чаевые и т.д..

Следует отметить, что налоги рассчитываются не от цены, указанной в окончательном договоре купли-продажи, как это делается во многих странах, а от рыночной стоимости имущества (статья 20 Закона № 288-04), установленной по результатам оценки, произведенной органами государственной власти.

Что касается гонорара за оказание профессиональных услуг, стандартная ставка составляет 1% от суммы сделки, и в нее обычно входит сопровождение на стадии переговоров о покупке, все формальности, требуемые для проверки статуса имущества, составление предварительного и окончательного договоров купли-продажи и их нотариальное заверение, уплата налогов на передачу собственности, регистрация окончательного договора купли-продажи в регистратуре титулов и получение сертификата титула на имя покупателя. Адвокат-нотариус Доминиканской Республики, таким образом, выполняет круг обязанностей, за которые в Испании отвечают адвокат, нотариус и административный управляющий.

Налоги на имущество

Имущество физических лиц стоимостью свыше пяти миллионов доминиканских песо облагается ежегодным налогом на недвижимое имущество (IPI) в размере 1% от той суммы, которая превышает вышеупомянутые пять миллионов песо, за исключением следующих случаев:

• Недвижимость в сельской местности
• Недвижимость, владельцы которой достигли 65-летнего возраста, при условии что они являлись собственниками этой недвижимости на протяжении более 15 лет и не имеют другого имущества, оформленного на свое имя.

Покупка недвижимости иностранцами

В настоящее время в Доминиканской республике нет никаких ограничений на покупку недвижимости иностранцами. В прошлом согласно Указу № 2543 от 1945г. и поправкам к нему иностранцы, за рядом исключений, должны были получить предварительное разрешение от органов исполнительной власти. Это предписание было отменено Указом № 21-98 от 8 января 1998г., согласно которому единственным требованием является ведение учета регистратурой титулов всех сделок купли-продажи с участием иностранцев в статистических целях.

Недвижимость и право наследования

Иностранцы имеют право свободно наследовать недвижимость в Доминиканской Республике. Однако для тех, кто не является резидентом Доминиканской Республики, налог на наследование увеличивается на 50% по сравнению с тем, что должен уплатить резидент. Кроме того, наследование недвижимого имущества, находящегося в Доминиканской Республике, осуществляется в соответствии с доминиканским законодательством, по которому часть наследства в обязательном порядке переходит к детям умершего. Например, иностранный гражданин, имеющий одного ребенка, должен закрепить за своим наследником право на половину всего наследуемого недвижимого имущества в Доминиканской Республике, невзирая на законодательство страны своего гражданства или содержание завещания.